Brand in ungeprüfter Elektroanlage

Praxisfrage

In einem gewerblich vermieteten Objekt wurde über 30 Jahre keine Anlagenprüfung durchgeführt. Nun ist das Gebäude wegen eines Fehlers in der Elektroanlage abgebrannt. Wenn alle vier Jahre keine Anlagenprüfung durchgeführt wurde, ist der Vermieter dann in der Verantwortung? Gibt es hierfür Rechtsurteile?

Nach dem Brand ist es zu spät

Bild: Entscheidungsdiagramm für den Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands einer elektrischen Anlage

Wenn es brennt, stellt sich grundsätzlich die Frage nach den Verantwortlichkeiten. Vorweg ist anzumerken, dass solche Fragestellungen typische Schnittmengen aus technischen und juristischen Fragestellung darstellen. Ich kann mich jedoch ausschließlich auf die technische Fragestellung beziehen. Für juristische Fragestellungen zu Verträgen und Haftungsfragen sollten Sie grundsätzlich juristische Beratung in Anspruch nehmen.

Bei der vorliegenden Fragestellung handelt es sich um eine 30 Jahre alte elektrische Anlage, die offensichtlich ursächlich für einen Sachschaden am Gebäude war. Da es sich nicht um eine neu errichtete elektrische Anlage handelt, ist die Klärung von Haftungs- und Gewährleistungsansprüche der Parteien gegenüber dem Errichter der elektrischen Anlage nicht mehr in Betracht zu ziehen, so dass die Fragestellung ausschließlich die Pflichten des gewerblichen Betreibers (Mieter), des Vermieters und Dritten umfasst.

Die Fragestellung umfasst im Wesentlichen die Frage nach dem ordnungsgemäßen Zustand der elektrischen Anlage (Bild). Eine elektrische Anlage ist nach DIN VDE 0105-100 Abs. 5.3 im ordnungsgemäßen Zustand, wenn die Anlage:

  • zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den Errichtungsnormen entsprochen hat, und
  • bei der wiederkehrenden Prüfung keine sicherheitsrelevanten Mängel festgestellt werden

oder

  • zum Zeitpunkt der Wiederholungsprüfung den aktuellen Errichtungsnormen entspricht, und
  • keine sicherheitsrelevanten Forderungen zu Anpassung auf Grundlage gesetzlicher, privatrechtlicher oder neuer technischer Erkenntnisse bestehen.

Zum Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands gehört nach DIN VDE 0105-100 die regelmäßige wiederkehrende Prüfung. Nach DIN VDE 0105-100, Abs. 5.3.3.101.6, muss die Häufigkeit der wiederkehrenden Prüfungen einer Anlage unter Berücksichtigung der Art der Anlage und Betriebsmittel, der Verwendung und des Betriebes, Häufigkeit und Qualität der Anlagenwartung und der äußeren Einflüsse, denen die Anlage ausgesetzt ist bestimmt werden. Die Prüffristen richten sich nach den zutreffenden Prüfgrundlagen. Die DIN VDE 0105-100 enthält hierzu in Abschnitt 5.3.3.101.6 Prüffristen in den Anmerkungen 1 bis 3. Diese haben jedoch keinen normativen Charakter, so dass ihre Beachtung nicht zwingend eine Vermutungswirkung auslösen.

Prüfpflichten hängen von Vertragsverhältnissen ab

Wann, durch wen und in welchem Umfang eine wiederkehrende Prüfung durchzuführen ist, obliegt dem Betreiber. Die DIN VDE 0105-100 definiert in Abs. 3.2.1 einen Anlagenbetreiber als eine Person mit der Gesamtverantwortung für den sicheren Betrieb der elektrischen Anlage, der Regeln und Randbedingungen der Organisation vorgibt.

Bei privaten Mietverhältnissen regelt das BGB in § 535 die Inhalte und Hauptpflichten des Mietvertrages. Demnach ist nach (2) Satz 2 der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Übertragen auf die Beschaffenheit der elektrischen Anlage ist diese nach DIN VDE 0105-100 Abs. 5.3 vom Vermieter im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Letztlich wird in der Praxis von Mieter und Vermieter bei privat genutzter Immobilien nicht die VDE Bestimmungen hinzugezogen, sondern mit den gesetzlichen Regelungen und Vertragsbestandteilen argumentieren, was letztlich auf den selben Sachverhalt hinausläuft.

Besonderheiten bei Gewerbemietverträgen

Im Arbeitsstätten greifen die Anforderungen an den Arbeitsschutz, die Betriebssicherheitsverordnung, die Arbeitsstättenverordnung und die zutreffenden Unfallverhütungsvorschriften. Demnach ist der Betreiber, also der Arbeitgeber, in der Pflicht, die elektrische Anlage im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, wodurch ihm auch die Durchführung der wiederkehrenden Prüfungen der ortsfesten elektrischen Anlagen z. B. nach DGUV Vorschrift 3 obliegt. Werden keine Prüfungen durchgeführt, verletzt der Betreiber seine Pflicht hinsichtlich dem Arbeitsschutz und den Unfallverhütungsvorschriften.
Gewerbemietverträge unterschieden sich zudem gegenüber privater Vermietung darin, dass sie sich je nach Mietverhältnis in ihrer Nutzungsart unterscheiden. Bei Nutzungsänderungen ist zu prüfen, ob die elektrische Anlage an die zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung geltenden anerkannten Regeln der Technik anzupassen ist. In der Nutzung der Räumlichkeiten steckt auch die Art des Gewerbes.

Zum Beispiel hat die Nutzung als Lagerhalle und LKW-Verladung andere Anforderungen als Werkstätten, Produktionsanlagen (z. B. auch Lebensmittelindustrie), medizinisch genutzte Bereiche oder andere Arbeitsstätten mit Kundenverkehr (z. B. Verkaufsstätten). Die Einstufung der Arbeitsstätte sowie die Betreiberpflichten, darunter die Veranlassung der regelmäßigen Prüfung der elektrischen Anlagen, obliegen damit dem Betreiber und damit dem Mieter des Gewerbeobjektes.

Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag

Neben den erforderlichen Prüfungen durch den Betreiber gemäß den Unfallverhütungsvorschriften und der BetrSichV lohnt sich der Blick in Versicherungsvertrag. Hierzu legt der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (kurz GDV) in den Allgemeinen Bedingungen für die Feuerversicherung (kurz AFB) in § 8 die folgenden Pflichten des Versicherungsnehmers vor Schadenseintritt fest:

  • es sind alle gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften einzuhalten, und
  • es sind sonstige vertraglich vereinbarte Obliegenheiten zu beachten.

Bei vorsätzlicher oder groß fahrlässiger Pflichtverletzung durch den Versicherungsnehmer, kann der Versicherer innerhalb eines Monats, nach Kenntnisnahme der Pflichtverletzung, den Vertrag fristlos kündigen. Das Kündigungsrecht des Versicherers ist ausgeschlossen, wenn der Versicherungsnehmer beweist, dass er die Obliegenheit weder vorsätzlich noch grob fahrlässig verletzt hat.
Bei Pflichtverletzungen gegenüber dem Gebäude- bzw. Sachversicherer stellt sich nun die Frage nach dem Versicherungsnehmer. Wer die Pflicht gegenüber der Versicherung verletzt, trägt hier die Verantwortung. In der Praxis stellt sich hier, wie die Fragestellung zeigt, immer wieder die Frage nach der Zuständigkeit. Ich gehe im Rahmen der Fragestellung davon aus, dass dies auch in allgemeinerer Form im Mietvertrag so festgelegt ist, so dass wie oben beschrieben dem Betreiber (Mieter) in seiner Rolle als gewerblicher Betreiber und Arbeitgeber obliegt.

Wird im Versicherungsvertrag eine regelmäßige Prüfung nach VdS 2871 durch einen Sachverständigen gefordert, ist der Versicherungsnehmer in der Pflicht, diese zu veranlassen. Hat der Vermieter sein Gebäude versichert, lässt sich die Zuständigkeit vertraglich mit dem Mieter regeln. Gegenüber der Versicherung ist jedoch der Vermieter in der Pflicht.

Fazit

Die Frage nach Gerichtsurteilen lässt sich nicht final beantworten. Wer in welchen Fällen für was und in welcher Höhe haftet, liegt in der Einzelfallbetrachtung der Gerichte unter Berücksichtigung eines Gutachtens und der vorliegenden Anknüpfungstatsachen, wie Dokumentation, Verträge etc. Grundsätzlich ist der Mieter als (gewerblicher) Betreiber gegenüber seinen Beschäftigten in der Pflicht die gültigen und zutreffenden Gesetze und Vorschriften, darunter die ArbStättVO, die BetrSichV und die Unfallverhütungsvorschriften, einzuhalten. Dadurch obliegt ihm der Erhalt des ordnungsgemäßen Zustand sund die Veranlassung der regelmäßigen wiederkehrenden Prüfung der elektrischen Anlage nach DIN VDE 0105-100.

Bei Pflichtverletzungen gegenüber dem Gebäudeversicherer sieht die Sache etwas komplexer aus. Hier ist zuerst die Frage nach dem Versicherungsnehmer zu klären. Dieser ist gegenüber der Versicherung verpflichtet, sofern festgelegt, die regelmäßige Prüfung nach VdS 2871 durch einen Sachverständigen zu veranlassen. Hierzu gehört auch die rechtssichere Dokumentation der wiederkehrenden Prüfungen, wodurch die Vermutungswirkung zu Gunsten des Betreibers höchstwahrscheinlich nicht besteht und er in er den Beweis seines Nichtverschuldens zu führen hat. Zum Glück kann ich aus der Fragestellung nicht entnehmen, ob durch den Brand neben dem Sachschaden auch Personenschäden bestehen. In diesem Fall würden strafrechtliche Ermittlungen die Lage des Mieters bzw. Betreibers sicherlich erschweren.

Die Frage zeigt mal wieder wie komplex eine einfache Frage in technische und juristische Feinheiten ausufern kann. Unabhängig von der Tatsache, dass eventuelle Pflichten aus den Versicherungsverträgen auch für den Vermieter bestehen können, hat der Betreiber bzw. Mieter als Arbeitgeber grundlegende Betreiberpflichten und gesetzliche Anforderungen nicht eingehalten. Damit ist er seinen Sorgfaltspflichten unter Inkaufnahme eines möglichen Schadens gegenüber seinen Beschäftigen nicht nachgekommen.

Autor

M.Eng. Dipl.-Ing.(FH) Marc Fengel, Sachverständiger für elektrische Anlagen, Photovoltaikanlagen und Maschinensicherheit, Karlsruhe

Quelle und Bildquelle: www.elektro.net